政协南通市第十三届委员会第四次会议
“完善基本公共服务体系，提升民生保障水平”专题建言献策会发言材料
推进房地产融资协调机制持续落地见效
九三学社南通市委会
房地产产业链条长、涉及面广，牵连到众多的利益相关方，对我市经济具有重要影响，与人民群众生活息息相关。近年来我市房地产市场持续下行，房地产销售尤其是一手房的销售大幅下滑，房地产企业尤其是民营企业资金流动性风险突出，成为影响经济运行和社会稳定的一个重大风险因素。2024年1月住建部、金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地建立以城市为核心的房地产融资协调机制，统筹推进本行政区域内房地产融资协调工作，促进金融与房地产良性循环。
我市自开展房地产融资协调机制工作以来，各地各部门迅速行动，建机制、提名单、抓落实，项目主办银行快速审批推动融资落地，工作取得较好局面。截至目前，全市共44个项目被列入融资支持白名单、获银行授信220亿元，新增融资198.3亿元，为促进房地产市场平稳健康发展提供了有力支撑。但与省内苏州、无锡等城市相比，我市在支持房地产融资的白名单数量和融资金额上仍有较大差距。
一、存在的问题
一是项目质量不高。众多未能列入融资支持“白名单”的项目均存在涉诉、查封、资金抽逃、贷款逾期、抵押物不够等情况。二是银行积极性不高。融资协调机制推进过程中的考核、通报导致银行存在较大压力，在不能确保项目融资成功的情况下，银行往往不愿意做项目的主办银行。三是银行存在避险情绪。部分银行仍无法将集团风险与项目风险隔离，对一些项目质态较好、销售情况不良、集团出险、有迫切融资需求的项目，仍简单采取“一刀切”的避险措施，不同意做项目主办银行予以融资纾困。四是板块重视程度不够。各板块在审核推荐“白名单”过程中不够重视，未能采取有效措施帮助项目使其符合“白名单”列入条件，同时未能实施有效激励措施调动银行积极性。
二、对策建议
推动融资协调机制落地见效，事关我市房地产市场平稳健康大局，事关人民群众切身利益，必须提高政治站位，坚决抓好贯彻落实，为此，提出以下建议：
一是强化组织推进。要强化工作专班职能，集成骨干力量，制定落实方案，完善制度流程，加强工作传导，推进政策落细落实，确保融资协调机制持续有效发挥作用。
二是加强项目白名单质量把关，完善主办行推送制度。要切实做好项目审核把关，建立专门团队负责项目审核，组织项目公司完整全面准确填报相关信息，经审核团队初审符合条件的项目名单才可向商业银行推送。确定主办行时，要综合考虑项目开发企业的基本账户、监管账户，存量贷款、存量存款以及金额和贷款发放时间等多种因素。
三是严格项目白名单分类，建立闭环管理机制。对满足各项条件，可以融资的项目，要督促商业银行加快贷款的审批和发放；对项目暂时存在问题，如项目存在手续不全，抵押品不充分，项目法人债务未切割等问题，要认真推动问题解决之后再向商业银行进行推送；对完全不能融资的，如项目实际上没有融资需求，或者项目公司出现破产重整，查封冻结重大违法违规行为，逃废金融债务等问题，对此类项目融资协调机制要及时从推送的名单中予以移除。
四是完善银行内部制度，加快项目融资落地。银行机构要抓紧完善授信审批制度，结合本行特点和优势，建立授信绿色通道，优化工作方法，提高项目落地效率。要切实将房企风险和项目风险分开，按市场化法制化原则评估项目情况，确定贷款融资水平、贷款利率水平，不能仅因项目未进入名单而就拒绝融资或盲目的抽贷断贷。
五是明确尽职免责要求，提高基层支行和员工的积极性。银行要尽快制定与融资协调机制相适应，覆盖项目白名单范围的尽职免责管理制度，重点明确对分支机构和基层人员的尽职免责认定标准和条件。对于相关机构和人员在评级授信、贷款调查审批、贷款发放以及贷后管理等环节，已按照要求勤勉尽职的应予以免责。要充分考虑因政策变化、经济环境恶化等不可预见、不可避免，不可克服等因素，由这些因素导致项目贷款出现风险的，应实事求是地予以尽职免责。
六是落实信贷资金封闭管理，防止贷款被挪用。信贷资金封闭管理，专款专用是保障贷款安全的前提条件，也是隔离集团风险和项目风险的必要条件。房企要明确专门的资金回笼账户，专门账户中的资金必须用于本项目购置原材料开发建设的必要支出，严防信贷资金被挪用于购地和其他投资，也不能用于缴纳土地增值税、企业所得税等各项税款。要严格按照房地产项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程监控。协调机制要做好预售资金监管，在满足项目建成交付的基础上，超出监管额度的销售收入，要优先用于偿还协调机制下的项目贷款。
七是多渠道做好正面宣传，提振市场信心。要加强与主流媒体对接，从取得成效、典型案例等多维度做好舆情引导，全面准确宣传解读，共同营造积极正面的房地产舆论氛围。