加强老旧小区物业管理 提升居民生活品质
民进界 莫晓冬
居民小区是现代城市的基础单元，小区物业管理事关千家万户，是城市社区建设和社会治理体系的重要组成部分，也是市域社会治理现代化试点工作的重要内容。近年来，市委市政府把居民小区物业管理作为提升市域治理现代化水平，打造高质量发展文明城市的重要方面，坚持问题导向，聚焦常态长效，物业管理水平和居民小区的生活品质逐年提升。但对照城市转型高质量发展、市域治理体系和治理能力现代化要求，我市居老旧小区物业管理仍存在一些亟须破解的难题。主要表现在以下几个方面：
一、管理难度较大。老旧小区大部分是开放式小区，且产权形式复杂多样，物业公司、居民社区或居民业委会管理多头管理现象较为普遍，管理水平参差不齐，规范管理难度较大。以我市南川园新村为例，南川园新村是一个典型的开放式小区，位于城市主干道工农路与五一路中间位置，社会车辆都可以自由驶入小区内部道路，人员往来频繁，违章建筑、占道经营、破墙开门、开店、毁绿占绿、建筑垃圾偷倒等情况比较普遍，给保洁等服务带来了更大的成本和难度，严重影响了小区秩序和容貌。
二、管理机制不畅。由于缺乏行之有效的物业统筹指导机制、分类服务标准和考评机制，多数老旧和拆迁安置小区的基本物业管理职能由基层政府托底或托管，仅能满足于最基本的保洁保安服务，标准不高，要求不严，基层社会治理与小区物业管理耦合度不高。没有将物业管理纳入基层社会治理体系和公共服务范围，对小区物业管理中存在的问题、碰到的矛盾、发生的纠纷等难以及时了解掌握，影响群众正常生活和城市品质提升。
三、管理收费困难。部分居民“有偿物业服务”意识不强，不愿缴纳物业费；部分业主因房屋质量、停车困难、保洁不及时、邮件失窃等原因，拒交物业费；有些物业企业服务理念落后、服务水平不高、诚信度不足，导致物业管理收费困难。目前，老旧小区一般只收取卫生费和保安费，即使每月只收10元的卫生费，也还是难以100%收取。收入有限导致管理人手不足，难以满足小区正常的管理需要，物业管理服务受到较大限制。
为此，提出以下建议：
一、推进老旧小区改造，夯实市场化物业管理基础。建议进一步加强对无物业管理的老旧小区实行物业管理工作的规划，联合城管、公安等职能部门，在深入调查研究和广泛征求业主意见的基础上，科学制定老旧小区改造计划，将老旧小区实施物业管理纳入老旧小区改造计划之内。多渠道筹措改造资金，对建筑物外立面、小区道路、空中网线、地下管网、化粪池、消防等公共基础设施进行优化改造和维修更新，确保设施运行通畅、安全美观，为老旧小区引进市场化物业管理改造创造条件、奠定基础。
二、优化体制机制设计，探索物业管理长效模式。建立物业联席会议制度，由政府分管领导牵头，根据物业管理政策法规，加强统筹指导，将小区物业管理纳入基层社会综合治理和公共服务范围。按照适度原则，制定符合老旧小区和拆迁安置小区群众需求的物业分类服务标准和考核评价机制，纳入目标考核体系，构建物业管理长效机制。利用社区“有事好商量”协商议事室平台，在属地街道党委领导下，由社区党组织负责人召集，政协委员、业委会成员、物业企业负责人、网格员、楼道长、业主代表参加，邀请物业主管部门参与，就物业收费、保安保洁保绿、设施设备维保、专项维修资金筹集使用、电梯加装等民生问题开展协商议事活动，推动达成共识，提升物业管理与基层社会治理的耦合度。
三、强化综合施策，切实解决物业收费难题。坚持物业费“居民支付为主、财政扶持为辅”原则，在市级或县（市）区级层面建立老旧小区和拆迁安置小区专项管理基金。综合考虑物业管理水平、效能效果、物业费收缴情况等因素，对老旧小区和拆迁安置小区物业管理情况进行综合考评，根据考评等级予以资金奖补扶持，以改善老旧小区和拆迁安置小区因硬件条件不足、设施设备老化、自身造血能力不足带来的物业管理费用不能自我平衡的突出问题。通过新建、引进、重组等方式，组建类似海安市瑞海物业的国有公益性物业企业或财政补贴的民办非企业性物业服务中心，按照“注重公益、服务专业、有偿低价”原则，提供居民亟需的保安保洁保绿保修等基本物业管理服务。进一步加强宣传引导，树立老旧小区物业管理示范典型，总结成功经验引导全面推广，增加业主自觉履行缴费义务和依法依规维权的意识。